Bilo da je u pitanju legalizacija kuće, pomoćnog objekta, lokala ili garaže na tuđem zemljištu, zakon sadrži specifično rešenje za ovakve slučajeve. Odgovor na pitanje koja su zakonska rešenja za slučajeve u kojima vlasnik objekta nije istovremeno i vlasnik parcele na kojoj je objekat izgrađen, zavisi od toga da li vlasnik objekta podnese prijavu za upis (legalizaciju) objekta ili ne.
I Slučaj kada vlasnik objekta izgrađenog na tuđem zemljištu ne podnese prijavu za upis
Zakon izričito predviđa da za objekte za koje nije podneta prijava, a koji nisu predmet upisa u korist Republike Srbije, Agencija dostavlja Zavodu spisak objekata radi upisa svojine na objektu u korist vlasnika katastarske parcele, na kojoj se objekat nalazi.
Nejasno je da li je intencija ove odredbe da se odnosi na sve objekte za koje nije podneta prijava ili, pak, samo na specifične objekte (objekti izgrađeni u zoni zaštite javnog dobra i sl.) budući da je ova odredba deo odredbe u kojoj se govori upravo o specifičnostima postupka (čl. 11 Zakona). Najverovatnije je da se ova odredba odnosi na sve objekte za koje nije podneta prijava. Ipak, potrebno je izvršiti preciziranje ove odredbe, na taj način ili da se ova odredba izdvoji u deo zakona u kome se govori o opštim pravilima postupka i podnošenju prijava ili, pak, ukoliko se odnosi na specifične objekte, da se to precizno i naglasi.
Gore navedena odredba nije problematična, već je čak pogodna, kada je slučaj takav da je isto lice vlasnik objekta i katastarske parcele na kojoj se objekat nalazi. Međutim, odredba stvara izuzetnu pravnu nesigurnost kada vlasnik objekta nije isto lice kao i vlasnik katastarske parcele. Drugim rečima, ukoliko ne podnesete prijavu za upis prava svojine po ovom zakonu, a objekat se nalazi na tuđoj katastarskoj parceli, svojina na (Vašem) objektu biće preneta u korist lica koje je vlasnik katastarske parcele.
Postavlja se pitanje zaštite pravog vlasnika objekta u slučaju kada njegov objekat bude upisan na ime drugog lica – vlasnika katastarske parcele. U ovom slučaju od značaja je odredba zakona koja izričito propisuje da se upisom prava svojine u skladu sa ovim zakonom ne dira u prava trećih lica da ostvaruju pravo na svojinsku zaštitu i pravo na naknadu štete niti se utiče na postupke koji se vode u skladu sa odredbama Krivičnog zakonika u vezi sa izvršenjem krivičnog dela bespravne gradnje. Drugim rečima, uz dobrog advokata za imovinsko-pravne odnose odnosno advokata za parnični postupak, a koji je istovremeno i advokata za legalizaciju, može se pronaći neki put i za ovakve slučajeve.
II Slučaj kada vlasnik objekta izgrađenog na tuđem zemljištu podnese prijavu za upis
Ako je objekat, za koji je podneta prijava za upis, izgrađen na zemljištu u isključivoj privatnoj svojini drugog lica, koje nije i vlasnik objekta, a podnosilac prijave nije dostavio podobne dokaze o pravu svojine na zemljištu, Agencija obaveštava podnosioca prijave da nisu ispunjeni uslovi za upis i upućuje ga da kao prethodno pitanje utvrdi pravo svojine na zemljištu pred nadležnim organom, u roku od pet godina, od dana dobijanja obaveštenja od Agencije. Drugim rečima, i ovde, kao i u slučaju podnošenja konkurentskih prijava za istu nepokretnost), Agencija podnosioce upućuje da pokrenu spor pred nadležnim sudom. Značajno je ukazati da, u ovom slučaju, postoje značajne posledice gubitka spora pred nadležnim sudom. Naime, u slučaju u slučaju da vlasnik objekta izgubi spor, vlasnik zemljišta ima pravo da traži uklanjanje objekta.
Od gore navedenog pravila postoje tri izuzetka.
- ako je u trenutku izgradnje objekta postojao pravni osnov na zemljištu na kome je objekat izgrađen, a koji je posle izgradnje objekta prestao da postoji (osporeno pravo svojine na zemljištu, promena imaoca prava na zemljištu koje je bilo u svojini drugog fizičkog ili pravnog lica i sl.)
U ovom slučaju Agencija izdaje potvrdu o ispunjenosti uslova za upis prava svojine na objektu u korist podnosioca prijave, koji uz prijavu dostavi i dokaze da se prijava odnosi isključivo na stambeni objekat koji najmanje 20 godina služi za stanovanje podnosioca prijave, da je za objekat plaćen porez u kontinuitetu minimum 10 godina, da nije doneto rešenje o uklanjanju objekta u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje planiranje i izgradnja, kao i da podnosilac prijave u vlasništvu nema drugu nepokretnost koja mu služi za stanovanje, sa zabeležbom obaveze vlasnika objekta da u roku od pet godina reši imovinsko-pravne odnose na zemljištu.
- ako je zemljište u svojini društvenih preduzeća u stečaju, a podnosilac prijave je priložio akt nadležnog organa ili drugu ispravu o sticanju prava na zemljištu, koja nije podobna za upis prava svojine u katastru nepokretnosti.
I u ovom slučaju Agencija izdaje potvrdu o ispunjenosti uslova za upis prava svojine na objektu, sa zabeležbom obaveze vlasnika objekta da u roku od pet godina upiše pravo svojine na zemljištu.
- ako je zemljište u javnoj svojini Republike Srbije, autonomne pokrajine ili jedinice lokalne samouprave, a na njemu postoji upisano pravo korišćenja fizičkog ili pravnog lica (osim slučajeva za koje je zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja izuzeta mogućnost pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine).
U ovom slučaju, lice koje podnosi prijavu za objekat se, u smislu odredbi ovog zakona, izjednačava sa vlasnikom. Drugim rečima, biće upisano pravo svojine na objektu, uprkos činjenici da je zemljište na kome je objekat izgrađen u javnoj svojini.
Zakon predviđa da se gore navedene zabeležbe brišu prilikom upisa vlasnika objekta na zemljištu za redovnu upotrebu u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje planiranje i izgradnja.
Ovo je samo deo informacija. Za kompletan vodič kroz novi zakon, pročitajte naš glavni tekst OVDE.
