Svojina i susvojina
Razlika između svojine i susvojine
Pravno-tehnički gledano, svojina je najšira vlast na stvari i podrazumeva pravo vlasnika stvari da drži, koristi i raspolaže jednom stvari. Pravo držanja je pretpostavka za korišćenje stvari i sastoji se u mogućnosti da se ima faktička vlast na stvari. Pravo korišćenja ima dve komponente – pravo upotrebe stvari (ius utendi) i pravo pribiranja plodova i drugih prihoda – ius fruendi (pr. zakupnina koju ubira zakupodavac se smatra tzv. „civilnim plodom“ stana koji se nalazi u njegovoj svojini). Na kraju, pravo raspolaganja (ius disponendi), sastoji se u pravnom (pr. pravo vlasnika da proda ili da pokloni stvar) i faktičkom raspolaganju (pr. pravo vlasnika da uništi stvar). Možda je suštinu prava svojine najbolje opisao Valtazar Bogišić koji je rekao: „Kažeš li o kojoj stvari moja je, najviše je što si mogao reći.“
Susvojina je, najkraće rečeno, pravo svojine sa više subjekata. Ona postoji kada dva ili više lica imaju pravo svojine na istoj stvari, ali, svaki prema svom udelu. Prema tome, spolja gledano, postoji samo jedno pravo svojine i svi suvlasnici zajedno, u odnosu na treća lica, imaju onoliko prava koliko bi imao jedan isključivi vlasnik stvari. Posmatrano iznutra, pravo jednog suvlasnika ograničeno je pravima ostalih.
Kada je u pitanju udeo suvlasnika, važno je istaći da nije u pitanju materijalni deo stvari, već idealni deo, što znači da se pravo susvojine odnosi na celu stvar i obično se izražava razlomkom. Npr. činjenica da dva brata imaju po ½ prava svojine na spratnoj kući ne znači da svaki brat ima po jedan sprat, već da svaki brat ima polovinu na svakom molekulu kuće.
Pravni položaj suvlasnika
Suvlasnik ima pravo da samostalno raspolaže svojim udelom. Primera radi, ako jedan od ona dva brata iz prethodnog primera želi da proda svoju ½ kuće, on to nesmetano može učiniti, s tim što bi drugi brat imao pravo preče kupovine nepokretnosti.
Nadalje, suvlasnik ima pravo na državinu stvari i to pravo se može ostvarivati na različite načine. Primera radi, dva brata mogu kupiti kuću na moru i na odmori ići zajedno, mogu kupiti kuću u kojoj će samo jedan stanovati i držati je za obojicu, mogu je sukcesivno držati: dve nedelje jedan koristi kuću na moru, dve nedelje drugi, a mogu izdati kuću u zakup i posredno ga držati. Isto tako, svaki suvlasnik ima pravo i na upotrebu stvari.
Suvlasnik ima pravo i na upravljanje stvarju. Za preduzimanje poslova tzv. „redovnog upravljanja“ stvarju potrebna je saglasnost suvlasnika čiji udeli čine više od polovine vrednosti stvari odnosno potrebna je saglasnost većine, s tim što treba naglasiti da se većina ne računa po broju lica, već po veličini udela. Ako suvlasnici ne postignu saglasnost, a preduzimanje posla je neophodno, o tome odlučuje sud.
Za poslove koji prelaze okvire redovnog upravljanja – faktičko i pravno raspolaganje celom stvarju (pr. otuđenje stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari i sl.) potrebna je saglasnost svih suvlasnika.
Raskid suvlasničke zajednice
Ako se imovinski interesi ne mogu uskladiti, ne postoji apsolutno nijedan drugi razlog za ostanak u suvlasničkoj zajednici. Iz tog razloga, razvrgnuće suvlasničke zajednice je relativno jednostavno, tako da svaki suvlasnik ima pravo da u svako doba zahteva deobu stvari i to pravo ne zastareva. Ova mogućnost je zakonom isključena jedino u situaciji kada bi ta deoba bila na štetu drugih suvlasnika.
Postoji dva načina deobe: sporazumna i sudska deoba. Kada je u pitanju sporazumna deoba, neophodna je saglasnost svih suvlasnika. Suvlasnici mogu stvar fizički podeliti (fizička deoba), mogu odlučiti da se stvar proda (civilna deoba), a dobijena vrednost podeli srazmerno veličini udela. Moguće je i da stvar pripadne jednom suvlasniku, a da on isplati ostale (deoba isplatom udela). Moguća je i deoba uz doplatu u slučaju da stvar koja treba da pripadne jednom suvlasniku ne odgovara vrednosti njegovog udela (primera radi, poljoprivredno zemljište koje dobije jedan suvlasnik koji je lošijeg kvaliteta od onog koji dobije drugi suvlasnik).
Ako se suvlasnici ne mogu dogovoriti o načinu deobe, odluku donosi sud. Kad god je moguće odnosno kad god je stvar deljiva, sud odlučuje da se stvar fizički podeli. Jedino kada fizička deoba nije moguća ili je moguća, ali bi znatno umanjila vrednost stvari, sud određuje deobu prodajom stvari odnosno tzv. civilnu deobu.
Zajednička svojina
Pojam zajedničke svojine
Za razliku od susvojine, koja je čisto imovinska zajednica, kod zajedničke svojine postoji srodnička ili neka druga povezanost. U pitanju je pravo svojine koje imaju dva ili više lica (zajedničara) na istoj stvari, ali tako da njihovi udeli nisu određeni, pa se, shodno tome, njima ne može ni raspolagati dok traje režim zajedničke svojine. Najčešći slučaj nastanka zajedničke svojine jeste slučaj sticanja svojine u toku trajanja braka – zajednička svojina bračnih drugova.
Naime, imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja braka predstavlja njihovu zajedničku imovinu. Ipak, supružnici mogu ovo pitanje i drugačije urediti bračnim ugovorom. U tom smislu, čak i dobitak koji je jedan supružnik ostvario igrom na sreću predstavlja zajedničku imovinu supružnika (osim ukoliko dobitnik ne dokaže da je u igru uložio posebnu imovinu). Sa druge strane, treba imati u vidu i činjenicu da imovina koju je supružnik stekao pre sklapanja braka, kao i imovina koju je stekao u toku trajanja braka, ali deobom zajedničke imovine odnosno nasleđem, poklonom ili drugim pravnim poslom kojim se pribavljaju isključivo prava ne predstavljaju zajedničku svojinu, već, naprotiv, posebnu imovinu supružnika.
Podela zajedničke svojine
Deoba zajedničke imovine može se vršiti kako za vreme trajanja braka, tako i posle njegovog prestanka. Isto kao i u slučaju raskida suvlasničke zajednice, postoji sporazumna i sudska deoba. Prilikom sporazumne deobe, dozvoljeni su svi modaliteti koje pravo poznaje – pretvaranje zajedničke imovine u susvojinu, sa tačno opredeljenim udelima kojima se može raspolagati; fizička deoba – neke stvari će pripasti u isključivu svojinu jednom bračnom drugu, a druge u isključivu svojinu drugom bračnom drugu ili, pak, tako što će sve stvari pripasti u isključivu svojinu jednom bračnom drugu, dok će drugi supružnik za svoj deo biti isplaćen u novcu. U svakom slučaju, sporazum o deobi zajedničke imovine supružnika zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.
Sudska deoba je supsidijarna, što znači da će sud odlučivati tek ukoliko supružnici ne mogu da postignu sporazum. Pri tome, pretpostavlja se da su udeli supružnika u zajedničkoj imovini jednaki. Veći udeo jednog supružnika u sticanju zajedničke imovine zavisi od njegovih ostvarenih prihoda, vođenja poslova u domaćinstvu, staranja o deci, staranja o imovini te drugih okolnosti od značaja za održavanje ili uvećanje vrednosti zajedničke imovine.
Suvlasnički udeo jednog bračnog druga ne utvrđuje se različito za pojedine stvari ili grupe stvari, već u srazmeri za sve stvari. Dakle, ako se odredi da je udeo jednog supružnika 3/5, to znači da je taj udeo isti i za stan, i za zemljište, i za auto.
Veći udeo jednog supružnika u sticanju pojedinog prava iz zajedničke imovine može se utvrditi samo ako se kumulativno ispne dva uslova: 1. ako je to pravo ekonomski samostalno u odnosu na ostala prava iz zajedničke imovine i 2. supružnik je u sticanju tog prava učestvovao i prihodima od svoje posebne imovine. Na primer, može se utvrditi da je udeo jednog supružnika na stanu 4/5, a na svim ostalim stvarima 3/5.
Prodaja nepokretnosti za vreme trajanja braka i upisivanje u katastar nepokretnosti
Pretpostavlja se da su supružnici izvršili deobu zajedničke imovine ako su u katastru upisana oba supružnika kao suvlasnici. Ovakav upis može se izvršiti u trenutku sticanja imovine (adekvatnim sastavljanjem ugovora o kupoprodaji) ili naknadno (u slučaju da je imovina već upisana samo na jednog supružnika) dostavljanjem katastru nepokretnosti overenih izjava supružnika.
Isto tako, smatra se da je upis izvršen na ime oba supružnika i kada je izvršen na ime samo jednog od njih. Ova zakonska pretpostavka se ne primenjuje u dva slučaja: 1) ako se nakon upisa u katastar zaključi i overi sporazum o deobi bračne imovine odnosno bračni ugovor, 2) ako je o pravima supružnika na nepokretnosti odlučivao sud.
Prodaja nepokretnosti u svojini odnosno susvojini
Iz gore navedenog može se zaključiti da je, kada je u pitanju prodaja nepokretnosti u susvojini, potrebna saglasnost svih suvlasnika odnosno potrebna je jednoglasna odluka da bi se stvar prodala.
Kada je u pitanju zajednička svojina, primera radi, supružnika, važno je istaći da supružnici zajedničkom imovinom upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno. Dakle, jedan supružnik ne može bez saglasnosti drugog supružnika prodati imovinu.
U slučaju da je prodavac nepokretnosti lice koje je u braku, javni beležnik će zahtevati na uvid izvod iz matične knjige venčanih. Ukoliko je supružnik stan koji prodaje stekao u toku braka, ali nasleđivanjem (od svojih roditelja, na primer), stan predstavlja posebnu imovinu supružnika. Ipak, biće potrebno da i njegov supružnik potpiše ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i to, po pravilu, kao „davalac saglasnosti“ na ugovor.
U slučaju da je kupac nepokretnosti lice koje je u braku, javni beležnik će ga upozoriti da će ista predstavljati zajedničku imovinu supružnika. Međutim, ukoliko kupac kupuje stan svojom posebnom imovinom (pr. novcem dobijenim od prodaje nasleđenog stana), to se konstatuje u ugovoru, a supružnik kupca će potpisati ugovor kao „davalac saglasnosti“. Drugi način da se stan upiše kao posebna imovina kupca jeste da i kupac i njegov supružnik overe kod javnog beležnika posebnu izjavu o tome. U praksi je češće da ove izjave budu deo ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
