Pojam i vrste prava preče kupovine nepokretnosti
Pravo preče kupovine nepokretnosti predstavlja pravo jednog lica da bude ponuđeno da kupi nepokretnost pre nego što prodavac istu proda drugom licu. Tek ukoliko lice koje ima pravo preče kupovine odbije ponudu ili se na ponudu uopšte ne izjasni u zakonskom roku, prodavac može zaključiti ugovor sa drugim licem, ali ne pod povoljnijim uslovima od onih koje je naveo u ponudi. Primera radi, ukoliko prodavac ponudi licu P koje ima pravo preče kupovine da kupi kuću po ceni od 60.000 evra, pa lice P ovu ponudu odbije, prodavac ne bi mogao da zaključi ugovor sa licem C i proda mu kuću za 50.000 evra, nego po istoj ceni po kojoj ju je i ponudio licu P odnosno po ceni od 60.000 evra.
Naša pravna teorija poznaje dve vrste prava preče kupovine – zakonsko i ugovorno. Zakonsko pravo preče kupovine svoj osnov ima u zakonu, dok ugovorno pravo preče kupovine svoj osnov ima u ugovoru. Zakonsko pravo preče kupovine ima suvlasnik nepokretnosti (bilo koje: kuće, stana, zemljišta (građevinskog/poljoprivrednog),…) i vlasnik susednog poljoprivrednog zemljišta.
Pravo preče kupovine suvlasnika nepokretnosti
Suvlasnik nepokretnosti ima pravo da proda svoj udeo bez saglasnosti ostalih suvlasnika, ali oni imaju pravo preče kupovine. Primera radi, brat koji nasledi ½ kuće od roditelja, ima pravo da svoj deo proda bez saglasnosti sestre, ali je dužan da ga prvo ponudi njoj na prodaju.
U slučaju da ima više suvlasnika i svi su zainteresovani za kupovinu, prednost ima suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom. Primera radi, lice A ima ¼ kuće, lice B ½, lice C ¼ kuće. Lice A mora svoj deo ponuditi i licu B i C, ali će prednost, ukoliko oba budu zainteresovana, imati lice B. Ako suvlasnici imaju jednake delove, prodavac odlučuje kome će prodati svoj deo. Pr. lice A ima ½ kuće, a lica B i C po ¼. Ukoliko su zainteresovani i B i C, lice A ima pravo da odluči kome će prodati svoj deo.
Pravo preče kupovine vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta
Pre nego što pristupi prodaji, vlasnik poljoprivrednog zemljišta mora ga prvo ponuditi na prodaju vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Kada ima više vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta, prednost ima vlasnik zemljišta koje se pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika parcela koje se pretežnim delom graniče sa parcelom prodavca, prednost ima vlasnik parcele čija je granična linija sa parcelom prodavca najduža. Ukoliko su granične linije jednake, prodavac može odlučiti kome će prodati svoju parcelu.
U slučaju da se prodaje parcela na kojoj postoji suvlasnička zajednica, primera radi, lice A koje je vlasnik sa ½ udela, želi da proda svoj deo, on mora ispoštovati sve gore navedene zakonske odredbe. Ovo znači da, ukoliko želi svoj deo da proda, on ga prethodno mora ponuditi licu B koje je suvlasnik parcele koja je predmet prodaje, ali i vlasnicima susednih poljoprivrednih zemljišta, po redosledu koji smo gore naveli. Ipak, ovde se postavlja pitanje, ko ima prednost u slučaju da je za kupovinu zainteresovan i suvlasnik i vlasnik susednog poljoprivrednog zemljišta. Prednost ima suvlasnik zemljišta koje je predmet kupoprodaje.
Ponuda o pravu preče kupovine
Prodavac mora imaocima prava preče kupovine poslati ponudu u pisanom obliku, preporučenim pismom. Ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, cenu i ostale uslove prodaje (pr. isplata odjednom ili na rate). Ponuda se istovremeno šalje svim imaocima prava preče kupovine.
Imalac prava preče kupovine mora se izjasniti pisanim putem (preporučeno) u roku od 15 dana od prijema ponude. Ako se ne izjasni da prihvata ponudu ili se ne izjasni uopšte, smatra se da je odbio ponudu i prodavac može zaključiti ugovor sa trećim licem, ali ne pod povoljnijim uslovima. Prodavac ugovor sa trećim licem može da zaključi u roku od godinu dana. U suprotnom, celokupan postupak u vezi sa ponudom mora ponoviti.
Sankcije nepoštovanja prava preče kupovine
Ako prodavac prekrši odredbe o pravu preče kupovine, imalac ovog prava može podneti tužbu sudu kojom zahteva da se ugovor oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost proda i preda njemu pod istim uslovima.
Imajući u vidu strogu sankciju, savet je da za celokupan postupak u vezi sa kupoprodajom nepokretnosti angažujete advokata za nepokretnosti. Advokat za ugovor odnosno advokat za poljoprivredno pravo će na najbolji način zaštiti Vaša prava i interese.
